未登記建物を相続した方必見！手続きの流れと対策方法

未登記建物を相続した際、相続手続きや登記にどのような準備や流れが必要か、不安に感じる方も多いでしょう。未登記建物の相続には、一般の相続手続きと異なる注意点や手間がかかることが多く、適切な対処をしないと後々のトラブルや費用負担が増える可能性もあります。この記事では、未登記建物を相続する際の基本的な流れから、費用を抑えるポイント、そして専門家の役割についてわかりやすく解説します。初めて相続を経験する方や、どの手続きを行うべきか悩んでいる方にとって役立つ内容をお届けしますので、ぜひご一読ください。

未登記建物を相続する際の基礎知識

未登記建物とは？その特徴とリスク

未登記建物とは、法務局に登録されていない建物のことを指します。通常、建物が新築されると「登記」という手続きを行い、その建物が誰のもので、どの場所にあるかといった基本情報が法務局に登録されます。登記を行うことで、建物の所有権が明確になり、売却や担保設定などもスムーズに行えるようになります。しかし、未登記の建物はこの手続きをしていない状態であり、法務局に情報が登録されていないため、建物の所有権や価値が不明確なままです。

未登記のままで建物を放置していると、相続や譲渡、融資に関するさまざまなリスクが発生します。例えば、登記がない状態では、相続が発生した場合でも建物の所有権を確定するために、追加の手続きが必要となり、手間や費用がかかることが多いです。

さらに、法的には所有者が不明確なため、他の相続人や第三者が所有権を主張してくる可能性もあります。たとえば、悪意のある第三者が建物を占有するケースや、他の親族が所有権を主張し始めるトラブルに発展することがあり得ます。

また、未登記建物のままでは、不動産を担保にして融資を受けることができないという制約もあります。金融機関は、所有権が登記されていない不動産を担保として扱わないため、例えばリフォームや新たな資金調達のためのローンを組む際に障害が生じます。

未登記建物を相続する際には、こうしたリスクを理解し、迅速に登記手続きを行うことが非常に重要です。

未登記建物が相続に及ぼす影響

未登記建物が相続財産に含まれると、登記がないために正式な名義を証明する手続きが必要となり、通常の相続手続きよりも複雑化する可能性が高いです。例えば、相続人の一人が建物の所有権を主張する場合、建物の登記がないとその主張が証明しにくくなります。このため、遺産分割協議で建物の帰属先を明確にする必要があり、そのために相続人全員の合意を得た「遺産分割協議書」を作成しなければなりません。この協議書は、相続人全員が署名し、実印での押印が必要です。協議書がない場合、後々のトラブルや所有権を巡る争いが生じやすくなります。

相続時に必要な準備と確認事項

未登記建物を相続する場合、まず「誰がその建物を相続するのか」を確定させる必要があります。これには、相続人全員での遺産分割協議が不可欠です。相続人が複数いる場合、それぞれの希望や意見を調整し、最終的な所有者を決めるための話し合いを行います。この協議がまとまったら、全員が署名・実印を押した「遺産分割協議書」を作成します。協議書には、建物を含む相続財産の分配について明確に記載し、相続人全員が同意したことを証明します。この書類が後々のトラブルを防ぎ、手続きをスムーズに進めるための重要なポイントです。

協議書を作成した後は、建物の登記手続きに必要な書類を準備します。主な書類には、戸籍謄本や住民票、被相続人（亡くなった方）の住民票の除票、遺産分割協議書などがあります。建物の所在地を管轄する法務局での申請には、これらの書類が揃っていることが求められます。また、場合によっては建築確認通知書や施工業者の工事完了引渡証明書などの資料も必要です。こうした書類が揃わない場合や手続きに不安がある場合は、司法書士などの専門家に相談し、サポートを受けることも一つの選択肢です。

未登記建物の相続手続き｜基本ステップ

未登記建物を相続する人を決める

未登記建物の相続手続きの第一歩は、誰がその建物を相続するかを決めることです。これは、相続人全員で遺産分割協議を行い、相続財産の分配について合意を得るプロセスです。未登記建物に対する相続人それぞれの希望や建物の用途に関する意見を考慮しつつ、最終的に一人の相続人に所有権を移すか、共有名義とするかを話し合います。協議がまとまったら、全員で署名と実印を用いて「遺産分割協議書」を作成します。この協議書は、後の登記手続きや税務申告でも必要な書類ですので、正確に記載することが大切です。

建物表題登記の申請を行う

遺産分割協議が完了し、相続人が確定したら、次に行うのは「建物表題登記」の申請です。これは、未登記建物に対して新しい登記簿を作成し、建物の物理的な情報と所有者を公的に登録する手続きです。建物表題登記には、以下の書類が必要です。

• 登記申請書
• 建物図面および各階平面図
• 建築確認通知書や検査済証
• 工事完了引渡証明書（施工業者が発行）
• 被相続人の住民票の除票
• 相続に関する書類（戸籍謄本や遺産分割協議書など）

これらの書類を用意し、建物所在地を管轄する法務局に提出することで、建物の登記が正式に完了します。未登記建物を公的に記録するための重要なステップであり、相続人としての権利を明確にするために必要な手続きです。

所有権保存登記の申請を行う

建物表題登記が完了した後、続いて「所有権保存登記」を行います。これは、建物の所有権を正式に相続人名義に変更し、法的に所有権を保護する手続きです。所有権保存登記を行うことで、第三者からの権利主張を防ぎ、相続人が正式な所有者であることが法的に証明されます。所有権保存登記には、以下の書類が必要です。

• 登記申請書
• 相続人の住民票
• 住宅用家屋証明書（必要に応じて）

また、所有権保存登記を行う際には、登録免許税という税金が発生します。これは、登記の内容に基づいて課税されるもので、建物の評価額によって税額が決まります。建物評価額が高ければ高いほど、登録免許税も増えるため、費用負担についても事前に確認しておくと安心です。登録免許税の計算方法や支払い手順に不安がある場合は、司法書士などの専門家に相談すると、わかりやすく説明を受けられます。

所有権保存登記が無事完了すると、未登記だった建物が法務局に正式に登録され、相続人名義での所有権が法的に保護されます。この登記が済んでいれば、建物を第三者に譲渡する際や担保に入れる際もスムーズに行うことができ、相続人の権利がしっかりと守られます。また、建物が他の人によって不正に占有されたり、第三者が所有権を主張したりするリスクも低くなるため、安心して所有権を維持することが可能です。

手続きを怠った場合のリスク

未登記建物の相続手続きを怠ったり、所有権保存登記を行わずに放置したりすることは、相続人にとって大きなリスクとなります。まず、法務局に登記がなされていないと、法的にその建物の所有者であると主張することが難しくなります。このため、相続人であるはずの人が、所有権を巡って他の親族や第三者と争うリスクが生じます。特に長期間放置すると、所有者が不明のまま建物が放置され、他の相続人や不法占有者が勝手に使用してしまう可能性が高まります。

さらに、登記されていない建物では、建物を担保にして融資を受けることができません。不動産を担保にして融資を受けるには、所有権が明確に登記されている必要があり、登記がない状態では金融機関からの融資が断られるケースがほとんどです。例えば、建物をリフォームしたい場合や、住宅ローンを組みたい場合でも、未登記状態では必要な資金調達が困難となります。

また、未登記建物には、固定資産税の面でも不利益が生じる可能性があります。未登記の建物であっても、自治体が実地調査などで所有者を把握していることが多いため、固定資産税の請求がなされます。通常、住宅用の軽減措置が適用される建物であれば、固定資産税が軽減されますが、未登記の場合はこの軽減措置が適用されず、結果的に本来よりも多額の税金を支払わなければならない可能性があります。このように、登記手続きを怠ることで、将来的な負担やリスクが増えることを理解しておくことが重要です。

未登記建物相続に関わる税金と費用

 相続税と未登記建物の関係

未登記建物も、他の相続財産と同様に相続税の対象です。建物が未登記であるかどうかにかかわらず、相続人は相続財産としてその建物を評価し、相続税の申告を行う必要があります。未登記建物の評価方法としては、固定資産評価証明書などの資料を参考にし、建物の評価額を決定します。この評価額が、相続税の基準となるため、正確な資料に基づいて算出することが大切です。

また、相続税の計算において未登記建物であることが考慮されることはなく、他の不動産と同様に評価されます。例えば、評価額に応じて相続税額が決まるため、建物が築年数が古いなどの理由で低評価となる場合もあれば、地域や土地の評価によって高い税金が課されることもあります。相続税の申告に関しては期限が定められており、相続開始から10ヶ月以内に行う必要があるため、未登記建物を相続する場合も早めに評価額を確認しておくことが求められます。

未登記建物を登記する場合の費用

未登記建物を登記する際には、建物表題登記や所有権保存登記にそれぞれ費用がかかります。登記申請には登録免許税が発生し、この税金は建物の評価額を基に計算されます。登録免許税の他にも、図面作成費や書類準備の手数料が発生する場合があります。建物の状況によって費用は変動しますが、登記に伴う費用は予想外の出費となることが多いため、事前に予算を確認しておくと安心です。

また、登記手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士の報酬も必要です。報酬額は、地域や建物の評価額によって異なる場合があり、建物の図面作成など追加の作業が必要な場合には、さらに費用がかさむこともあります。複数の司法書士に見積もりを依頼し、費用とサービス内容を比較することも費用節約の一つの方法です。手続きの複雑さに応じて、自分でできる部分と専門家に任せる部分を検討すると良いでしょう。

未登記建物の相続での専門家の役割

司法書士が果たす役割と相談のメリット

未登記建物の相続手続きには、さまざまな書類の準備や法務局での登記申請など、専門的な知識が必要です。ここで大きな役割を果たすのが司法書士です。司法書士は不動産の登記申請に関する専門家であり、相続に伴う建物表題登記や所有権保存登記を代行して行います。特に、書類の正確な準備や、法務局での申請手続きのサポートを通じて、相続人が直面する手続き上の不安や負担を軽減してくれる存在です。

司法書士に依頼するメリットは、手続きのスムーズさにあります。相続に関する登記手続きは、必要な書類が多く、記載内容も厳密でなければなりません。たとえば、遺産分割協議書や建物表題登記のための図面など、正確な内容で揃えなければ手続きが進まず、追加の費用や時間がかかる場合があります。司法書士に依頼することで、これらの書類の作成から提出までをサポートしてもらえるため、相続手続きを円滑に進めることができるのです。また、登記内容に不備があった場合でも、司法書士が速やかに修正手続きを行うことで、相続人の負担を減らし、迅速な相続手続きを実現することが可能です。

日本相続知財センター札幌の役割

日本相続知財センター札幌は、相続手続きに特化した専門機関で、初めて相続に関わる方や、未登記建物の手続きに不安がある方にとって大変心強いサポート機関です。相続知財センター札幌では、相続に関する無料相談を提供しており、専門家との面談を通じて、相続手続きに関する疑問や不安を解消することができます。

具体的には、未登記建物の相続手続きを進める上で、必要な登記の手続き方法や、相続税の申告に関する相談に応じています。また、登記手続きに関しては、適切な司法書士や税理士などの専門家と連携し、相続人にとって最適な支援をコーディネートする役割も担っています。たとえば、建物表題登記を行う際に必要な書類の収集や、不明点についての説明などもサポートしてくれるため、手続きを進める上での不安や疑問を解消しやすくなります。

さらに、日本相続知財センター札幌は、相続手続きだけでなく、生前の相続対策に関する相談も受け付けています。たとえば、相続が発生する前に、未登記建物の登記を行い、相続後の手続きを簡略化するためのアドバイスを提供することもあります。こうした事前対策によって、相続時のトラブルを未然に防ぎ、相続人間の円滑な協力関係を築く手助けをしているのです。相続に関して不安がある方や、専門家のサポートが必要な方にとって、日本相続知財センター札幌は非常に頼りになる存在と言えるでしょう。

よくある質問（Q&A）

• Q 未登記建物を相続した場合の初歩的な手続きは？

  未登記建物を相続する際には、まず相続人全員で協議を行い、建物を誰が相続するか決める必要があります。この話し合いは「遺産分割協議」と呼ばれ、全員が同意した内容で協議が成立した後に「遺産分割協議書」を作成します。この協議書には、相続人全員の署名と実印が必要で、法的に有効なものとするための重要な手続きです。遺産分割協議書は、後に相続手続きを進める際に必ず必要な書類であり、この段階でしっかりと内容を確認しておくことが重要です。

  次に、建物の登記手続きを行います。未登記建物の場合、まず「建物表題登記」を行って建物自体を法務局に登録します。その後、相続人の名義で「所有権保存登記」を行うことで、相続人の名義で正式に登記され、所有権が法的に保護されます。これにより、登記が完了した建物は法務局で管理されるようになり、相続人名義の所有物としての権利が法的に認められることになります。こうした手続きを完了することで、将来的な所有権の証明やトラブル回避に備えることができるのです。

• Q 相続登記をせずに放置しても大丈夫？

  相続登記を行わないまま放置することは、さまざまなリスクを伴います。まず、所有権が不明確なままとなり、将来的に相続人同士での争いに発展する可能性があります。相続登記をしていないと、相続人それぞれがどの程度の権利を持っているのか法的に証明できず、他の相続人が建物に対して権利を主張する場合にトラブルの原因となります。また、登記がなされていない状態では、第三者が建物を占有したり、相続人以外の者が所有権を主張する可能性も考えられ、適切な対応が取れなくなる恐れがあります。

  さらに、相続手続きを長期間放置すると、その間に相続人が増える可能性もあります。時間の経過に伴い、相続人が亡くなって次世代の相続が発生することもあり、その結果、登記手続きがより一層複雑化します。相続人が増えれば増えるほど、話し合いの場が難しくなり、登記手続きもスムーズに進まなくなります。そのため、相続が発生した際には早めに登記手続きを行い、法的な権利を確保することが望ましいです。

• Q 登記に必要な書類の準備方法について

  未登記建物の登記手続きを進めるためには、いくつかの必要書類を準備する必要があります。まず、建物を相続する相続人の「住民票」や、相続関係を証明するための「戸籍謄本」、そして相続人全員の合意を証明する「遺産分割協議書」が主な書類となります。また、建物の位置や構造などを法務局に登録するため、「建物図面」や「各階平面図」といった建物の詳細を示す図面も必要です。これらの書類は、相続手続きのための重要な証明書類であり、正確に準備しておくことが求められます。

  これらの書類は、市区町村の役所や法務局で取得することができます。住民票や戸籍謄本などの証明書類は、役所で交付申請を行うことで取得可能です。登記手続きをスムーズに進めるため、申請書類の記載方法に不安がある場合は、司法書士に相談することで、書類の正確な記載方法についてアドバイスを受けることができます。司法書士のサポートを受けることで、書類の不備を防ぎ、無駄な手戻りを避けられるため、時間と労力を節約することができます。

• Q 費用を抑えるためのポイントは？

  未登記建物の相続手続きを進める際、費用を抑えるための工夫がいくつかあります。まず、自分で行える手続きと、専門家のサポートが必要な部分を分けて検討することがポイントです。たとえば、建物表題登記や所有権保存登記のための書類収集や図面作成は、手間がかかるものの、可能な範囲で自身で準備することで、専門家に依頼する費用を削減できます。また、司法書士や税理士に依頼する際には、事前に複数の見積もりを取得し、費用とサービス内容を比較検討することで、最適な料金プランを見つけることが可能です。

  たとえば、登記申請の書類作成や法務局への提出のみを司法書士に依頼するという方法もあります。自分で行える部分と、プロのサポートが必要な部分を分担することで、コストを抑えつつ手続きを進めることができます。登記に必要な評価証明書や謄本などの公的書類も、自分で取得することで手数料を節約できます。さらに、建物の評価額が適正であれば、登録免許税も抑えられる可能性があるため、税理士のアドバイスを活用し、最適な評価額で申告する方法も検討しましょう。

  費用を抑えるためには、手続きを適切に理解し、信頼できる専門家を選ぶことが大切です。各専門家から見積もりを取ることで、費用だけでなく、サポート内容や対応力を確認し、安心して相続手続きを進めるためのベストな選択を見つけることができるでしょう。

• Q 専門家に依頼する場合の費用と注意点

  未登記建物の相続手続きを専門家に依頼する場合、各手続きごとに費用が発生します。たとえば、司法書士に依頼する場合は、登記にかかる登録免許税の他に、書類作成や法務局への申請代行手数料が必要です。司法書士の報酬額は建物の評価額や手続きの複雑さによって異なるため、依頼前に見積もりを確認しておくことが重要です。特に登記に関する手数料がどのように計算されるのか、依頼前に詳細な説明を受けることで、後から追加費用が発生するリスクを抑えることができます。

  まず最初に日本相続知財センター札幌にご相談いただくと、各専門家が担う業務や費用の内訳について詳しく案内を受けられるため、安心して相続手続きを進められます。日本相続知財センター札幌では、初めての方でもわかりやすく丁寧に解説し、相続の流れや手続きの手順についても的確なアドバイスを提供します。こうしたサポートにより、必要な手続きを漏れなく把握できるため、スムーズな相続手続きが期待できます。